Samostroy - co to jest? Samopomoc: na czym polega i jak ją zalegalizować? Jakie dokumenty są potrzebne do zalegalizowania samodzielnej budowy.

Masz działkę i marzysz o własnym domu? Wydawać by się mogło, że rozwiązanie jest proste – zaczynamy budowę. Ale istnieje tu poważne niebezpieczeństwo. Inwestycje budowlane można realizować wyłącznie na podstawie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie jest to samokonstrukcja podlegająca rozbiórce. Przyjrzyjmy się bliżej niebezpieczeństwom związanym z nielegalną budową i co z nią zrobić, jeśli zbudowałeś ją bez pozwolenia.

Co to jest samobudowanie?

Samostroy- jest to potoczna nazwa obiektów nieruchomości, domów i innych inwestycji budowlanych, wzniesionych bez pozwolenia z naruszeniem kodeksu planowania cywilnego, gruntowego i urbanistycznego Federacji Rosyjskiej, za które na właściciela nielegalnego obiektu nakładane są sankcje i grzywny budynek.

Rodzaje nielegalnych budynków

Nielegalne budynki można podzielić na kilka typów:

Obiekty wybudowane na gruntach o innej kategorii użytkowania. Masz na przykład działkę rolną. Można na nich budować z ograniczeniami. Można wybudować obiekt niezbędny do prowadzenia działalności rolniczej, na terenach przeznaczonych pod ogrodnictwo można zbudować ogród lub dom wiejski, który nie jest przeznaczony do stałego zamieszkania. Istnieją również kategorie gruntów, na których prawo bezpośrednio zabrania budowy domów. Są to na przykład obszary chronione, grunty leśne itp.
Kategoria gruntu nadaje się pod budowę, ale dom został wybudowany bez uzyskania pozwolenia. W takim przypadku nadal masz szansę na zalegalizowanie budowy lokatorów, ale musisz być przygotowany na długą biurokrację, a często także proces.
Do samodzielnej budowy zalicza się także przypadki budowy z pozwoleniem, jeżeli w trakcie budowy doszło do naruszeń. Ten rodzaj samowolnej budowy jest być może najbardziej niebezpieczny, ale nie z punktu widzenia sankcji prawnych, ale z punktu widzenia bezpieczeństwa ludzi. Dom zbudowany z naruszeniem zawsze jest źródłem niebezpieczeństwa.
Dom istnieje, został wybudowany ściśle według prawa i jest obiektem całkowicie legalnym. Czy w tym przypadku można znaleźć oznaki samokonstrukcji? Jest to możliwe, jeżeli po dokonaniu rejestracji nieruchomość została poddana przebudowie, na którą nie uzyskano pozwolenia. Nawet prace elewacyjne zostaną uznane za nielegalne, jeśli ich wykonanie wymaga zgody. Przykładem jest dekoracja elewacji budynków o wartości historycznej.

Jak widzimy, budynek lokatorów- koncepcja jest szeroka i zawiera wiele opcji. Ale zawsze ma to jeden skutek – obiekt zostaje uznany za nielegalny obiekt i należy go rozebrać. Inaczej będziesz musiał przejść długą i trudną procedurę legalizacyjną, która zresztą nie zawsze może zakończyć się sukcesem.

Odpowiedzialność za samokonstrukcję: co mówi prawo

Powodów do samodzielnego budowania jest wiele, począwszy od nieznajomości prawa po próbę zaoszczędzenia czasu lub pieniędzy na skompletowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów. Często właściciel gruntu decyduje się na rozpoczęcie nielegalnej budowy, w nadziei na jej późniejszą legalizację. Odpowiedzialność za sabotaż zależy od jego skali.

Grzywny

Budowa budynku mieszkalnego bez pozwolenia podlega karze grzywny w wysokości od 2 do 5 tysięcy rubli (art. 9 ust. 5 kodeksu administracyjnego). W przypadku przedsiębiorców indywidualnych i osób prawnych kary za takie naruszenia są znacznie wyższe. Niewielka wysokość kary dla osób fizycznych budzi fałszywą nadzieję, że po jej zapłaceniu skończą się wszystkie problemy. To jest źle. Jeżeli w trakcie budowy odkryto lokatora, wraz z karą grzywny otrzymasz nakaz wstrzymania budowy. Niezastosowanie się do tego wymogu będzie skutkować nałożeniem nowych kar. Kiedy dom jest już postawiony, przygotuj się na to, że zostaniesz poproszony o dobrowolną jego wyburzenie.

Podatki

Oprócz kar finansowych zostaniesz obciążony podatkiem od nieruchomości, nawet jeśli dom, który wybudowałeś bez pozwolenia, nie był zarejestrowany. Za niezarejestrowaną nieruchomość podatek naliczany jest przez trzy lata i kara w wysokości 20% tej kwoty. W przypadku, gdy od nabycia działki minęło 10 lat, a przedmiot nie został zarejestrowany, za cały ten okres nalicza się podwójny podatek (art. 396 Ordynacji podatkowej).

Rozbiórka

Opowiemy Ci więcej o rozbiórce nielegalnych budynków. Pojęcie samowolnej budowy i odpowiedzialności za nią reguluje art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Przez długi czas panowała praktyka, że w przypadku wykrycia budynku bez pozwolenia wydawany był nakaz rozbiórki w sposób administracyjny. Po wydaniu wyroku właścicielowi nie pozostało nic innego, jak wyburzyć dom i wszystkie przylegające do niego budynki. W 2010 roku Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego wydało swoje rekomendacje, którymi sądy się kierują podejmując decyzje w sprawie budowy lokatorów.

Zgodnie z wyjaśnieniami Sądu Najwyższego na podstawie art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, po stwierdzeniu nieautoryzowanej budowy, komisja może wezwać właściciela do dobrowolnej demontażu obiektu. Jeżeli dobrowolne rozwiązanie problemu nie jest możliwe, decyzję musi podjąć sąd. Jedyną podstawą prawną rozbiórki jest decyzja sądu.

Następujące osoby mogą złożyć pozew w sądzie:

Właściciel gruntu
Prokurator
Gosstroynadzor

Nie powinieneś mieć fałszywej nadziei, że nikt nie zmusi Cię do wyburzenia domu. Sądy nie zawsze stają po stronie właścicieli nielegalnych budynków i podejmują decyzję o rozbiórce. Więcej na temat odpowiedzialności za nielegalną budowę przeczytasz w artykule Tutaj.

Co zrobić z nieautoryzowaną budową: jak ją zalegalizować?

Wzniesiono więc niedozwolony budynek, co robić? Spróbuj zalegalizować dom przez sąd. W tym miejscu warto przestrzec przed jeszcze jednym błędem. Jeśli zaproponowano Ci pomoc prawną w legalizacji, dającą 100% gwarancję, to jest powód, aby pomyśleć o uczciwości takiej oferty. Legalizacja jest możliwa pod następującymi warunkami:

Właściciel samodzielnie wybudowanego budynku musi mieć prawo do wzniesienia na nim budynku bezpieczeństwa publicznego. Na przykład, jeśli zbudowałeś dom na opuszczonej działce, a po pewnym czasie niespodziewanie pojawił się jego właściciel, budowę uważa się nie tylko za nieautoryzowaną budowę, ale za samozajęcie ziemi.
Nieautoryzowana konstrukcja musi być zgodna z przepisami budowlanymi, wymogami dokumentacji dotyczącymi planowania przestrzennego, przepisami dotyczącymi użytkowania gruntów itp.
Zachowanie ACS nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi.

Na pewno nie da się zalegalizować budynku, jeśli jest on zbudowany na gruntach, które nie pozwalają na budowę.

Aby to zalegalizować, należy udać się do sądu w miejscu, w którym znajduje się działka, na której wzniesiono nielegalny budynek. Do pozwu musisz załączyć jak najwięcej dokumentów potwierdzających Twoją tezę. To może być:

Dokumenty potwierdzające złożenie wniosku o zezwolenie. Na przykład często prywatny deweloper prowadzi budowę jednocześnie z przygotowaniem dokumentacji. Jest to niezgodne z prawem, ale w przypadku sporu obecność takich dokumentów będzie zaletą na Twoją korzyść.
Dokumenty potwierdzające istnienie samokonstrukcji. Mogą to być dokumenty z WIT, protokoły kontroli, umowy z wykonawcami, rachunki za zakup materiałów budowlanych itp.
Dokumenty potwierdzające, że Twój dom jest zgodny z przepisami budowlanymi i nie stanowi źródła zagrożenia dla ludzi. Przed wystąpieniem do sądu zadbaj o uzyskanie protokołów kontroli i opinii biegłych uprawnionych organów (architektonicznych, Ministerstwa Sytuacji Nadzwyczajnych, nadzoru sanitarnego).

Pakiet dokumentów musi zawierać pokwitowanie zapłaty cła państwowego oraz zaświadczenie o własności gruntu. Jeżeli Twoje interesy będzie reprezentować inna osoba, musi ona posiadać notarialne pełnomocnictwo. Wysokość cła państwowego ustala się zgodnie z art. 333.19 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i zależy od kosztu zalegalizowanego budynku. Możesz obliczyć kwotę i poznać szczegóły płatności na stronie internetowej sądu.

Minimalny termin rozpatrzenia reklamacji to miesiąc w przypadku skierowania sprawy do sądu pokoju i dwa miesiące w przypadku wystąpienia do sądu powszechnego. Pamiętajmy, że jest to okres minimalny, gdyż w praktyce sądy są przeciążone pracą, a postępowania opóźniają się, czasem bardzo długo.

Co zrobić z nielegalną budową po rozprawie?

Jeżeli dokumenty załączone do pozwu przekonują sędziego, że ratowanie budynku jest możliwe, a pozostali zainteresowani nie zgłoszą sprzeciwu, zostanie wydana pozytywna decyzja. Następnie możesz zarejestrować własność OKS. Od 2016 roku informacje są wpisywane do jednolitego rejestru, a uzyskanie certyfikatu nie jest wymagane. Jeśli chcesz potwierdzić swoje prawa, możesz poprosić o wyciąg z rejestru.

Rozpoczynając budowę, wiele osób twierdzi, że najważniejsze w tej sprawie jest zbudowanie domu lub innego budynku, ale dokumenty... To taka drobnostka, to wszystko przyjdzie później, na wolności. A kiedy zaczną zajmować się tą „drobną” kwestią, pojawiają się problemy. Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, musisz znać prawa, zgodnie z którymi możliwa jest legalizacja samokonstrukcji. Jak zalegalizować samodzielną budowę opisano w tym artykule.

Aby nie podlegać definicji art. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, planując tak ważny krok, jak budowa, należy zadbać o pozwolenie na nią. W przeciwnym razie bez odpowiedniego pakietu dokumentów nie będziesz mógł sprzedać, przekazać, wydzierżawić ani sporządzić testamentu. Budynek zbudowany na stałe zostanie uznany za nielegalny, jeżeli:

wzniesiony na terenie przeznaczonym do innych celów;
podstawowe wymagania SNiP zostały naruszone podczas procesu budowy;
na samym początku nie uzyskano pozwolenia na budowę;
Architektura Gosstroy nie zatwierdziła projektu na początkowym etapie.

Ostatni przypadek nie jest najtrudniejszy i stosunkowo łatwo jest legitymizować samokonstrukcję:

Składamy wniosek do Państwowej Inspekcji Kontroli Architektonicznej i Budowlanej z prośbą o dopuszczenie obiektu do użytkowania. Wzmacniamy wagę wniosku dołączając do niego wszystkie pozostałe dostępne dokumenty;
płacimy karę;
jeśli wszystko jest w porządku, po 10 dniach problem zostanie rozwiązany: powinieneś otrzymać certyfikat zgodności.

Pierwsze kroki, aby uniknąć popadnięcia w kategorię samokonstrukcji

Przed rozpoczęciem prac budowlanych wykonujemy następujące kroki:

Udajemy się do biura architektonicznego znajdującego się w miejscu proponowanej budowy.
Odwiedzamy organizację projektową. Tutaj mogą wykonać projekt lub zlecić wykonanie projektu.
Teraz możesz wybrać wykonawcę, który wprowadzi projekt w życie.

Rodzaje samokonstrukcji

Nieautoryzowane budynki dzielą się na 2 typy:

Załóżmy, że masz własną działkę i uważasz, że skoro jest Twoja, to masz prawo budować na niej, co chcesz. Budujesz na nim jakiś mały obiekt - komercyjny lub niekomercyjny, co nie jest szczególnie zauważalne. Nie wydano żadnych zezwoleń;
rozpocząłeś budowę dużego domku letniskowego lub dużego obiektu komercyjnego i jednocześnie przygotowujesz dokumenty. Ponieważ budowę rozpoczęto bez prawnego pozwolenia, jest to nic innego jak nielegalna budowa i należy wprowadzić nieautoryzowaną budowę do głównego nurtu prawa. Opisane przypadki nie są tak rzadkie, ponieważ... Czasami budowa postępuje szybciej niż zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów.

Ważne: kupując działkę zabudowaną na stałe, sprawdź, czy posiadasz wszystkie niezbędne dokumenty do budowy, w przeciwnym razie staniesz się właścicielem nieautoryzowanego budynku.

Czy jakąkolwiek budowę bez pozwolenia można uznać za nielegalną?

Są chwile, kiedy nie musisz martwić się o pozwolenia na budowę. Jest to sytuacja, gdy:

ustawiłeś na swojej stronie kiosk lub tacę, tj. konstrukcje nie są trwałe. Dotyczy to także budynków gospodarczych bez fundamentów. W przypadku zgłaszania roszczeń należy zapoznać się z art. 51 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej;
otrzymałeś działkę pod działalność rolniczą i zbudowałeś na niej garaż;
przeprowadziłeś generalny remont domu lub innego obiektu, ale ściany nośne nie zostały rozebrane i pozostały na swoim miejscu.

Jak państwo karze samokonstrukcję

Za samowolną budowę grożą kary. Jesteś zobowiązany do zapłaty, jeśli:

wznieśliście budynek na ziemi, która nie należy do was. Jest to określone w art. 7 ust. 1 Kodeksu administracyjnego Federacji Rosyjskiej. Jeśli jesteś zarejestrowany jako taki lokator, kara jest nieunikniona;
ziemia należy do ciebie, ale struktura kapitałowa, którą na niej zbudowałeś, nie ma podstawy prawnej, aby tam istnieć, ponieważ żadnych zezwoleń. Odnosząc się do art. 222 AK, będziesz zobowiązany do jego rozbiórki na własny koszt. Jest jeszcze jedna możliwość: złóż wniosek do sądu z prośbą o uznanie własności tego budynku, a wtedy wszystko będzie zależeć od decyzji, jaką podejmie.

Dla Twojej informacji: właściciel gruntu jest dla sądu ważniejszą osobą niż nieuprawniony deweloper. Jeżeli na Twoim terenie bez Twojej zgody zostanie zbudowane coś, obiekt może stać się Twoją własnością.

Legalizacja nielegalnej budowy

Wcześniej czy później pytanie, jak zarejestrować nieruchomość lokatora jako nieruchomość, stanie się bardzo istotne. To nie jest sprawa beznadziejna. Aby zalegalizować własnoręczną budowę, budynek musi spełniać trzy wymagania:

Budynek lokatorów znajduje się na działce, która należy do Ciebie. Masz w ręku wszystkie dokumenty: akt z numerem katastralnym i wskazaniem przeznaczenia gruntu, plan katastralny, a także zaświadczenie potwierdzające, że jesteś właścicielem gruntu;
masz wniosek organizacji eksperckiej lub sądu, że Twoja samokonstrukcja nikomu nie przeszkadza i nie stwarza zagrożenia dla życia sąsiadów ani nikogo innego;
Budynek został wzniesiony zgodnie z SNiP. Aby to zrobić, potrzebujesz dokumentu, który to wszystko potwierdzi.

Mając to wszystko, zwiększasz swoje szanse na przekształcenie lokatora w legalnie wybudowany budynek. W tym celu zatrudniamy prawnika lub działamy samodzielnie i:

Idziemy do sądu i piszemy wniosek o uznanie Twojej budowy za legalną. Załączamy dokumenty gruntu i potwierdzamy, że jesteś jego właścicielem;
odpowiednie władze sprawdzą, czy budynek jest zgodny z przepisami i przepisami budowlanymi oraz czy jest bezpieczny dla zdrowia 3 osób. Zadbają także o to, aby sąsiedzi i inni zainteresowani obywatele nie mieli żadnych roszczeń wobec właściciela budynku;
jeśli te kwestie zostaną rozwiązane w sposób zadowalający, sąd uzna Twoje prawa jako właściciela nieautoryzowanej budowy, co będzie dla Rosreestr podstawą do rejestracji i wydania dokumentu legitymizującego Twoją budowę.

Wszystkie te procedury trwają od 3 do 6 miesięcy i nie jest wymagana pozytywna decyzja sądu.

Jak zarejestrować samodzielną budowę, jeśli grunt nie należy do ciebie

Nawet jeśli zbudowałeś coś na działce, która nie jest Twoją własnością, jest nadzieja na pomyślny wynik, po prostu zacznij wypełniać dokumenty w tym samym czasie, co rozpoczęcie budowy:

Dobrze, jeśli masz potwierdzenie, że grunt wkrótce stanie się Twoją własnością. Być może istnieją już dokumenty potwierdzające w postaci projektu uchwały w sprawie przydziału Ci działki, albo przynajmniej pisemnego potwierdzenia od organu zarządzającego gruntem o zamiarze przydzielenia Ci działki pod zabudowę. Dzieje się tak w przypadku, gdy grunt jest własnością państwa lub miasta;
jeśli Twój samodzielny budynek znajduje się na terenie należącym do innego prywatnego właściciela, a może to być osoba fizyczna lub prawna, wówczas będziesz musiał negocjować przeniesienie własności, jeśli nie całej działki, to przynajmniej część tego. Jeśli tak się nie stanie, utracisz wszelkie prawa do zbudowanej konstrukcji.

Pamiętaj: kwestia rejestracji budynku dla lokatorów nie zostanie rozstrzygnięta na Twoją korzyść, jeśli zostanie ustalone, że wzniesiony przez Ciebie budynek zagraża zdrowiu, a nawet życiu osób w Twoim otoczeniu. Ten sam los spotka Cię, jeśli Twoja prośba o zmianę celu witryny została już odrzucona.

Oto wyraźny przykład samowolnej budowy, która nigdy nie jest uznawana za legalną, ponieważ w pobliżu znajduje się linia energetyczna, a budowany dom znajduje się w strefie bezpieczeństwa:

A stąd dowiesz się jak zalegalizować nieautoryzowany garaż:

Epidemia samokonstrukcji szaleje w naszej rozległej ojczyźnie z niespotykaną dotąd siłą, w porównaniu z małymi wybuchami samokonstrukcji w Europie na skalę rosyjską.

Porozmawiajmy o przyczynach tego, a także o niebezpieczeństwach czających się za samokonstrukcją. Spróbujemy dowiedzieć się, co dalej zrobić z całą tą sytuacją.

Podajmy definicję tego dziwnego zjawiska. I tak budowa lokatorska to samowolna konstrukcja, na którą władze nie zezwalają i jej skutkiem, czyli nielegalna budowa.

Rodzaje samokonstrukcji

Pierwszy widok- samowolna budowa, która narusza przeznaczenie działki, to znaczy dom lub inna konstrukcja znajduje się na działce, która w ogóle nie może być wykorzystana do budowy. W takiej sytuacji praktycznie nie ma możliwości zalegalizowania budowy.

Drugi typ Nieautoryzowana budowa ma miejsce wtedy, gdy z gruntem wszystko jest w porządku, nadaje się pod budowę, ale deweloper wybudował określony budynek bez uprzedniego uzyskania całego pakietu pozwoleń. Wtedy jest szansa na załatwienie wszystkiego, jeśli nie doszło do poważnych naruszeń licznych norm. Ale w tej wersji samokonstrukcji nie da się uniknąć kary.

Trzeci- najbardziej ukryty rodzaj samokonstrukcji, którego wykrycie stanowi znaczną trudność. Mianowicie mamy na myśli sytuację, gdy grunt nie wyklucza budowy na nim zabudowy, deweloper również uzyskał pozwolenia, ale w trakcie budowy doszło do naruszeń, które mogą stwarzać zagrożenie w przyszłości.

Czwarty typ squatter - nielegalna przebudowa lub nieautoryzowana przebudowa już wykończonego domu, a do tego typu zaliczają się zarówno drobne wariacje na temat lokatora, jak powiększenie powierzchni pokoju kosztem loggii, jak i niepiśmienne prace restauratorskie na elewacjach historycznie cennych budynków, które zniekształcają całe obszary.

Dlaczego takie przypadki są tak rzadkie gdzieś w Europie, a tak powszechne tutaj?

Być może niewielka część winy leży w osobliwościach tajemniczej rosyjskiej duszy: mówią, moja ziemio, robię, co chcę. Ale to nie jest takie proste.

W rzeczywistości z reguły powodem samodzielnej budowy jest złożoność i wygórowany czas gromadzenia całej odpowiedniej dokumentacji uprawniającej do tej lub innej konstrukcji.

Ta sytuacja odstrasza wiele osób. Kary za samowolną budowę są stosunkowo znośne dla tych, którzy mają środki na jej realizację, a często pechowi deweloperzy nigdy nie słyszeli o możliwości wyburzenia przez władze nielegalnej budowy, która poważnie narusza normy.

Ile czasu może zająć zwykłej osobie prywatnej zebranie wszystkich kawałków papieru niezbędnych do zbudowania małego domu z dwoma lub trzema pokojami? Okazuje się, że okres ten może wynosić od kwartału do kilku lat. Oznacza to, że ci, którzy z jakiegokolwiek powodu nie mogą czekać, dokonują wyboru na rzecz samorozwoju.

Zatwierdzenie różnych usług (np. kontrola przeciwpożarowa), a także zamówienie projektu domu u specjalizującej się w tym firmy, która posiada licencję państwową, skutkuje pokaźną kwotą. Oznacza to, że na pewno znajdą się oszczędni programiści, którzy będą chcieli na tym zaoszczędzić.

Zdarza się również, że samokonstrukcja następuje z powodu nieznajomości praw. Częstym przykładem są dacze otrzymane jeszcze w czasach sowieckich i budowane na nich domy, które zamieszkiwały kilka pokoleń rodzin, ale nigdy nie zostały sformalizowane zgodnie z rosyjskim kodeksem prawa.

Przebudowa standardowego mieszkania w standardowym apartamentowcu podyktowana jest oczywiście tymi samymi standardami, a raczej chęcią dostosowania ich do indywidualnych potrzeb mieszkańców.

Niestety, czasami nawet drobne zmiany w oczach mieszkańców mogą stanowić poważne zagrożenie dla życia i zdrowia.

Nieautoryzowane budownictwo jest zjawiskiem bardzo powszechnym w Rosji. W sztuce. 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej podaje pojęcie samobudowy, czyli budynku (domu), konstrukcji lub konstrukcji wzniesionej na działce, zgodnie z obowiązującymi przepisami, nieprzewidzianej do tych celów.

Można go również stworzyć bez uprzedniego uzyskania pozwoleń lub z naruszeniem ustalonych procedur urbanistycznych. Zgodnie z przepisami, zgoda na samowolną budowę przed rozpoczęciem prac musi być dokonana przez odpowiednie uprawnione organy.

Kupując działkę, jej właściciel uważa, że ma prawo rozporządzać nią według własnego uznania, nie uważając za konieczne legalizacji garażu, domu wiejskiego lub innej konstrukcji zbudowanej na jego terytorium. Naruszeń tego typu dopuszczają się zarówno osoby fizyczne, jak i organizacje. Indywidualni przedsiębiorcy zazwyczaj nie zawracają sobie głowy gromadzeniem dokumentacji niezbędnej do budowy pawilonu handlowego czy pomieszczenia gospodarczego. Nielegalne budynki, w tym szopy, łaźnie i letnie kuchnie, mogą stać spokojnie latami.

Obecność problemu jest zwykle odczuwalna dopiero w momencie transakcji z nieruchomością. Zgodnie z prawem osoba, która dokonała nielegalnej budowy, nie ma prawa jej sprzedać, darować ani wynajmować. Przedmiot taki nie może także wchodzić w skład masy spadkowej w chwili objęcia prawa spadkowego.

Takie pozornie nieistotne działania, jak przebudowa, pogłębienie piwnicy lub budowa dodatkowego piętra, mogą pozbawić właściciela prawa do rozporządzania posiadanym przedmiotem, ponieważ świadectwo własności zawiera cechy jednego przedmiotu, ale w rzeczywistości ma już zupełnie inne cechy.

Ponadto administracja lub inna zainteresowana strona ma prawo wystąpić z roszczeniem o rozbiórkę nieuprawnionego budynku, jeżeli w tym zakresie naruszone zostaną czyjeś prawa. Prawo do zarejestrowania własności nieruchomości ma osoba, która jest jej właścicielem w dobrej wierze przez okres 15 lat. Ale ta norma nie dotyczy samodzielnego budowania.

W związku z tym jeszcze przed rozpoczęciem prac konieczne jest uzyskanie odpowiedniego pozwolenia uprawniającego do przeprowadzenia przebudowy lub prowadzenia robót budowlanych. Jeżeli obiekt został już wzniesiony, ale nie skompletowano jeszcze dokumentacji dopuszczającej, wówczas budynek uznaje się za budowę nieuprawnioną.

Najgorszym scenariuszem jest rozbiórka niedozwolonej konstrukcji w celu przywrócenia obiektu do pierwotnego stanu. To prawda, że taki środek stosuje się tylko w najbardziej skrajnych przypadkach: jeśli samowolna budowa stwarza potencjalne zagrożenie dla życia i zdrowia lub narusza czyjeś prawa. W zdecydowanej większości przypadków prawdopodobieństwo legitymizacji przedmiotu i uzyskania praw własności jest dość wysokie.

Prawdopodobnie w żadnym innym kraju na świecie budownictwo lokatorów nie stało się tak powszechne. Oczywiście nie można powiedzieć, że jest to plaga czysto rosyjska, wręcz przeciwnie, odosobnione przypadki obserwuje się nawet w cywilizowanej Europie, jednak to na bezmiarze WNP nieautoryzowane budownictwo nabrało charakteru zjawiska masowego znanego prawie każda osoba.

Goriaczow Siemion Pietrowicz. Projekty budowy gospodarstw zbiorowych

Co to jest budowa lokatorów i co rosyjskie ustawodawstwo rozumie pod tym pojęciem? Dlaczego to zjawisko jest niebezpieczne? Dlaczego takie nielegalne nieruchomości tak często pojawiają się w rosyjskich miastach? A co zrobić z samodzielnie wykonaną konstrukcją później, gdy zajdzie potrzeba jej odpowiedniej dokumentacji?

Definicja i odmiany

Samobudowa, czyli budowa nieautoryzowana (i wcale nie niezależna), najczęściej oznacza budynek mieszkalny, który został wzniesiony bez pozwolenia władz. Jednak samodzielne budowanie można podzielić na kilka odmian. Jest to szczególnie ważne, aby dokładnie zrozumieć, w jaki sposób może nastąpić nieuprawniona zabudowa i jak uniknąć takiej kolizji z prawem.

Istnieją więc następujące rodzaje samokonstrukcji:

Budynek wzniesiono na działce, która w ogóle nie była przeznaczona pod zabudowę. Oznacza to, że nawet jeśli wyobrazimy sobie, że właścicielowi udało się w jakiś sposób zdobyć dokumenty na sam dom, budowa nadal będzie uważana za nielegalną, ponieważ przede wszystkim konieczne jest rozwiązanie kwestii stanu prawnego działki. Tego rodzaju samowolna budowa ma czasami miejsce w przypadku nielegalnego zajęcia gruntu, a jest to już przestępstwo i zalegalizowanie samowolnej budowy w przyszłości jest prawie niemożliwe. Najczęściej jednak deweloper narusza przeznaczenie działki, np. wznosząc budynek na gruntach rolnych, na działce nieprzeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe i tak dalej.
Brak pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego. W tym przypadku mamy na myśli brak wszystkich dokumentów, które zgodnie z prawem należy uzyskać przed rozpoczęciem budowy budynku mieszkalnego. Podstawowym dokumentem, jaki musi uzyskać każdy deweloper, jest pozwolenie urzędu miasta lub gminy na rozpoczęcie prac budowlanych. Pozwolenie takie wydawane jest na podstawie gotowego projektu, który jest m.in. uzgadniany z władzami przeciwpożarowymi, sanitarnymi i ekologicznymi, przeprowadza się także wstępne rozpatrzenie projektu. Tylko organizacja posiadająca odpowiednią licencję, na przykład biuro projektowe, powinna opracować plan budowy budynku, nawet małego domu z dwoma lub trzema pokojami. Jeżeli deweloper nie posiada zatwierdzonego projektu, żadna rada sołecka czy miejska nie ma prawa wydać pozwolenia na rozpoczęcie budowy.
Znaczące naruszenia ustalonych zasad i przepisów budowlanych. Jest to, jak zauważają prawnicy, najtrudniejszy do udowodnienia przypadek samokonstrukcji. O ile brak dokumentów czy naruszenie przeznaczenia działki jest dość łatwe do wykrycia, o tyle dość trudno jest wykazać, że deweloper naruszył normy i wymogi bezpieczeństwa podczas budowy. Konieczne będzie przeprowadzenie badania, dokładnego badania budynku mieszkalnego, które można powierzyć wyłącznie licencjonowanej organizacji. Ponadto zwykle naruszenia popełnione podczas budowy nie są zauważalne, dlatego odkrywa się je po zawaleniu się dachu lub powstaniu pęknięcia w ścianie w wyniku niewłaściwej lub złej jakości konstrukcji.
Przebudowa i rekonstrukcja. Zmiany w pierwotnym układzie budynku, zmiany w wyglądzie zewnętrznym apartamentowca, przebudowa obiektu zabytkowego, w wyniku której zmienił się on nie do poznania – to wszystko jest także samowolną budową, czyli nieuprawnioną zmianą zatwierdzony projekt. Do takich nielegalnych zmian w układzie zalicza się w szczególności dobudowanie loggii lub balkonu do mieszkania, ustawienie drzwi w ścianie nośnej i tak dalej.

Przyczyny nielegalnej budowy

Jak jednomyślnie zauważają zagraniczni eksperci od nieruchomości, jest po prostu niewyobrażalne, aby w Niemczech czy Danii właściciel działki rozpoczynał budowę budynku bez uprzedniego uzyskania wszystkich niezbędnych dokumentów od samorządu. W Europie nieruchomości traktowane są bardzo poważnie, dlatego wszelkie przebudowy, przebudowy, a tym bardziej rekonstrukcja obiektu historycznego muszą uzyskać zgodę organów regulacyjnych. Dlaczego budownictwo lokatorów stało się tak powszechnym zjawiskiem w Rosji? Może to mentalność naszych obywateli, którzy wierzą, że na swojej posesji i w mieszkaniu mogą robić co im się podoba, a władza nie powinna ingerować w ich „życie prywatne”?

Oczywiście stosunki z organami władzy wśród Rosjan zawsze były dość złożone i niejednoznaczne, trudno nam posądzać o umiłowanie porządku i przestrzeganie prawa, przynajmniej jeśli chodzi o prywatne budownictwo mieszkaniowe.

A jednak główną przyczyną pojawienia się w naszym kraju nielegalnej budowy, i to, co zaskakujące, przyznają nawet sami urzędnicy, była bardzo skomplikowana, czasochłonna i pracochłonna procedura uzyskania wszelkich pozwoleń na budowę.

Tak naprawdę wielu deweloperów po prostu decyduje się na rozpoczęcie budowy domu od razu po otrzymaniu działki, aby jak najwcześniej uczcić parapetówkę. Właściciele rozumują mniej więcej tak: „Teraz to zbuduję, a dokumenty sporządzę później, jak się wprowadzę do domu, po co czekać, aż uzyskasz wszystkie pozwolenia”. Tacy nowi mieszkańcy nie boją się kar, jakie na nich czekają w przypadku wykrycia nielegalnego budynku, braku projektu czy przebudowy. Jednak kara jest stosunkowo niewielka i dla osób fizycznych waha się od trzy do pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia (płaca minimalna), dziś wynosi 4611 rubli. Oznacza to, że maksymalna kara dla zwykłego obywatela, który zbudował dom bez dokumentów, wyniesie nieco ponad 23 tysiące rubli, jak widać, nie tak strasznie. Z jakiegoś powodu deweloperzy rzadko myślą o tym, że zgodnie z rosyjskim prawem władze mogą zmusić właściciela nieuprawnionego budynku do wyburzenia budynku i to na własny koszt.

To prawda, że dla osób prawnych kwota grzywny za samowolną budowę wzrasta wielokrotnie i osiąga 50-100 płacy minimalnej.

Nawiasem mówiąc, na sąsiedniej Ukrainie, gdzie do niedawna osoby fizyczne płaciły karę za nieautoryzowaną budowę w wysokości zaledwie 850 hrywien (około 3,5 tys. rubli), dziś takie kary zostały całkowicie zniesione. To prawda, że \u200b\u200bdotyczy to tylko obiektów pierwszej i trzeciej kategorii złożoności, do których należą wszystkie niskie prywatne budynki mieszkalne. Właściciele budynków czwartej i piątej kategorii złożoności, czyli obiektów przemysłowych i wielokondygnacyjnych kompleksów mieszkalnych, będą teraz musieli płacić zwiększone kwoty kar – wręcz przeciwnie, na Ukrainie zaostrzono wymagania wobec nich.

Według ekspertów w dziedzinie budownictwa uzyskanie wszystkich dokumentów niezbędnych do budowy domu, począwszy od sporządzenia projektu, zatwierdzenia przez wszystkie władze i podpisania przez osoby upoważnione, zajmuje co najmniej cztery do pięciu miesięcy, a w niektórych przypadkach może to zająć lata. Wielu deweloperów nie chce tracić tak dużo czasu, dlatego prace budowlane rozpoczynają bez dokumentacji.

Innym powodem pojawienia się nielegalnej budowy jest niechęć do wydawania tego, co przyszli właściciele domów uważają za dodatkowe pieniądze, na zamówienie projektu budowlanego w licencjonowanym biurze projektowym. Poza tym nie jest tajemnicą, że często stacja sanitarna, straż pożarna i służba ochrony środowiska będą musiały zapłacić „za dobrą postawę”. W rezultacie wszystko to może skutkować znaczną kwotą. Dlatego samodzielne budowanie można często nazwać próbą zaoszczędzenia pieniędzy na budowie domu.

I wreszcie, bardzo często samowolna budowa ma miejsce z powodu nieznajomości obowiązujących przepisów przez praworządnych i przyzwoitych obywateli. Uderzającym przykładem jest to, że dana osoba otrzymała daczę od stanu, który dziś już nie istnieje, wiele lat temu. Zbudował na tym miejscu dom, tu dorastały jego dzieci, a wnuki już się bawią. Ale nie zawracałem sobie głowy sporządzaniem dokumentów na działkę w ten sposób, po prostu nie wiedziałem, że jest to konieczne, byłem przyzwyczajony do uważania domu za moją niezbywalną własność. Zdarza się, że dokumenty są nadal sporządzane, ale nieprawidłowo, nie ma jasnego planu katastralnego, zatwierdzonego projektu architektonicznego, ani wpisu wszystkich informacji o działce i poszczególnych stojących na niej budynkach do rejestru Izby Rejestracyjnej.

Powodem nieautoryzowanej przebudowy mieszkania jest oczywiście to, że standardowe projekty są przeznaczone dla przeciętnego najemcy i nie są w stanie zaspokoić potrzeb wszystkich właścicieli mieszkań. Próbują więc powiększyć powierzchnię użytkową, dodając balkon i korytarz, przesuwając drzwi i zasłaniając okna, aby stworzyć, ich zdaniem, dom bardziej przytulny i komfortowy.

Stowarzyszenie Prawników Rosyjskich podkreśla również, że główną przyczyną powstawania samowolnych budów jest oczywista niedoskonałość mechanizmu organizacyjno-prawnego realizacji prawa właścicieli gruntów do ich zagospodarowania. Niedoskonałość ta wyraża się przede wszystkim w czasie trwania procedury uzyskania pozwolenia na budowę, opracowania i zatwierdzenia niezbędnej dokumentacji projektowej, zarejestrowania własności już zakończonej budowy oraz uzyskania pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Prawnicy wymienili kolejny powód masowego pojawienia się nieautoryzowanej budowy jako duże wydatki finansowe związane z realizacją prac projektowych, prawnych i innych.

Dlaczego samodzielne budowanie jest niebezpieczne?

Oczywiście, jeśli nieautoryzowaną budową jest garaż, który pojawił się na prawidłowo zarejestrowanej działce, budynek gospodarczy czy łaźnia, to konsekwencje takiej budowy nie będą zbyt dotkliwe. Jak już wspomniano, właścicielowi grozi kara administracyjna i nadal będzie musiał przejść przez bardzo nielubianą procedurę uzyskania niezbędnych dokumentów do budowy, zarejestrowania jej w WIT i uzyskania zgody tych samych władz przeciwpożarowych i sanitarnych.

Przebudowa mieszkania i dobudowa loggii lub balkonu również może skutkować karą grzywny i koniecznością przywrócenia mieszkania do pierwotnego stanu na mocy postanowienia sądu. Tak, to znaczny wydatek i strata czasu, ale, jak widać, nie jest to katastrofa.

Ale domek zbudowany na gruntach sklasyfikowanych jako użytki rolne, wzniesiony tuż nad brzegiem zbiornika, w strefie ekologicznej itd., może zostać przez władze wyburzony. Takie przypadki są regularnie opisywane w wiadomościach, dlatego należy bardzo ostrożnie wybierać miejsce pod budowę i najpierw sprawdzić przeznaczenie gruntu.

Jeżeli kłótnia powstała na skutek naruszenia norm i zasad budowlanych, a władzom udało się ten fakt udowodnić, właściciel będzie zobowiązany do uporządkowania budynku i usunięcia usterek. I tylko jeśli odmówi zastosowania się do instrukcji organów regulacyjnych, pojawi się kwestia wyburzenia budynku.

Główną niedogodnością, jaka czeka zwykłych obywateli, którzy zbudowali dom bez pozwoleń i projektu, jest brak możliwości sformalizowania własności domu, a co za tym idzie, brak możliwości oficjalnego prowadzenia z nim dalszych działań. Nie będzie więc możliwości zrealizowania samodzielnie zbudowanego projektu, przekazania go w drodze dziedziczenia, przekazania w formie darowizny i tak dalej. Według dokumentów wydaje się, że nie istnieje, więc zanim zaczniesz szukać nabywców, będziesz musiał przejść długą procedurę legitymizacji nieautoryzowanej budowy i oczywiście zapłacić karę.

Znacznie poważniejsze konsekwencje powstają, jeśli nieautoryzowaną budową okaże się apartamentowiec, w którym rozpoczęła się już sprzedaż metrów kwadratowych. W tym przypadku głównymi ofiarami są akcjonariusze, którzy zainwestowali swoje środki w budowę domu, którego deweloper nie posiadał niezbędnego pakietu dokumentów lub naruszył ustalone normy i zasady budowy. Sytuacja jest bardzo nieprzyjemna, tak duży budynek jest znacznie trudniejszy do legitymizacji niż prywatny domek, przez co kupujący zostają pozbawieni pieniędzy i mieszkania.

Oprócz kłopotów z władzami i karami, samowolna budowa może stanowić zagrożenie dla jej mieszkańców - została zbudowana bez kompetentnego projektu, w miejscu, gdzie najprawdopodobniej nie przeprowadzono żadnych badań geodezyjnych i inżynierskich. Dlatego dość trudno jest zagwarantować bezpieczeństwo mieszkańcom.

Poważna przebudowa w mieszkaniu może również prowadzić do niebezpiecznych konsekwencji - pęknięć ścian nośnych, zawalonego sufitu u sąsiadów poniżej, uszkodzonej wentylacji ogólnej budynku - to tylko niektóre ze skutków bezmyślnej przebudowy mieszkania. Na przykład, zgodnie z wymogami bezpieczeństwa przeciwpożarowego, loggie muszą mieć pustą przegrodę o szerokości co najmniej 1,2-1,6 metra. Tutaj właściciele mogli poczekać na strażaków i ukryć się przed płomieniami, jeśli ogień zablokował już wyjście na klatkę schodową. Dobudowując do mieszkania loggię, właściciele pozbawiają się takiej awaryjnej „drogi ewakuacyjnej” na wypadek pożaru.

Czy można legitymizować samokonstrukcję?

Jeśli właściciel nieruchomości wybudowanej bez pozwolenia stanie przed pilną kwestią nadania jej oficjalnego statusu prawnego, będzie musiał przejść przez niemal wszystkie etapy, które zaniedbał przed rozpoczęciem budowy.

Przede wszystkim nadal będziesz musiał sporządzić projekt gotowego domu, kontaktując się z biurem architektonicznym posiadającym odpowiednią licencję. Czasami specjaliści udają się na miejsce budowy i samodzielnie dokonują wszystkich pomiarów niezbędnych do sporządzenia planu, czasami właściciel może przesłać zdjęcia daczy i przybliżony plan terenu, wskazujący wielkość domu i rozmieszczenie budynków gospodarczych.

Następnie projekt domu należy skoordynować ze wszystkimi organami regulacyjnymi - strażą pożarną i służbami sanitarnymi, przedsiębiorstwami użyteczności publicznej dostarczającymi gaz, energię elektryczną i wodę, a także z lokalnym wydziałem architektury i budownictwa. Następnie należy uzyskać tzw. kopię planu zagospodarowania przestrzennego miasta lub wsi, gdzie czerwone linie wskażą obszar zajmowany przez nieautoryzowaną budowę.

Następnie będziesz musiał skontaktować się z biurem inwentaryzacji technicznej, aby uzyskać paszport techniczny budynku.

Eksperci zauważają, że ta droga jest bardzo długa, trwa co najmniej rok, a pod względem kosztów związanych z zatwierdzeniem i otrzymaniem dokumentów w każdym urzędzie jest porównywalna z kapitalnym remontem domu.

W związku z tym właściciele nieautoryzowanej budowy wolą zwrócić się do sądu, aby udowodnić w sądzie swoje prawo do własności domu. Sąd może uznać samowolną budowę za legalną, jeżeli „budowa obiektu nie narusza interesów innych osób”, czyli nie koliduje z sąsiadami, planami zagospodarowania przestrzennego itp. Warto pamiętać, że przed wystąpieniem do sądu będziesz musiał jeszcze sporządzić projekt domu i zaopatrzyć się w dokumenty potwierdzające, że samodzielna budowa spełnia wszystkie przepisy i przepisy budowlane.

Inną prostszą opcją jest skorzystanie z programów rządowych, które ułatwiają proces legalizacji małych wiejskich domów i niskich budynków. Podobne programy istnieją zarówno w Rosji, jak i na Ukrainie, ale obowiązują one tylko dla budynków pierwszej i drugiej kategorii złożoności.

Aby zalegalizować przebudowę, trzeba będzie przerobić projekt mieszkania, zadzwonić do przedstawicieli WIT, którzy ocenią skalę restrukturyzacji i dokonają zmian w paszporcie technicznym mieszkania. W każdym przypadku będziesz musiał zapłacić karę za taką budowę mieszkania. Właściciele mieszkań, którzy przeszli już procedurę legalizacji przebudowy, podkreślają, że bardzo ważne są dobre relacje z przedstawicielami spółki zarządzającej, WIT i sąsiadami.

W każdym razie tak skomplikowana procedura legalizacji samodzielnej budowy często odstrasza nawet tych właścicieli, którzy chcieliby nadać swojemu domowi oficjalny status. A usługi pośredników, których jest teraz bardzo dużo, są bardzo drogie.

Pozostaje tylko ze smutkiem zauważyć, że zarówno wstępne otrzymanie pozwoleń na budowę, jak i legalizacja wzniesionego już nowego budynku bardzo przypominają „walkę z wiatrakami”, czyli w tym przypadku system biurokratyczny.

Anna Sedykh, rmnt.ru